离婚协议中双方约定赠予女儿的房产，被一方私下售出，购房者到手的房子还要还回去吗？近日，宜兴市人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案。

01、案情简介

1999年初春时节，文某斥资7.5万元人民币，自一家知名建筑公司手中购得位于和桥镇某宜居小区内的一套商品房。转眼间，时间推进至2000年盛夏，文某与其伴侣李某决定分道扬镳，通过协议离婚的方式结束了婚姻关系，并明确将两人共有的这处房产赠予了他们的女儿，同时附加了不得转售的严格条件。

然而，世事难料，2002年的夏日，文某在未遵循先前承诺的情况下，以8.26万元的价格将这套房产转让给了万某，双方签订了正式的《房产转让协议》，协议中还特别注明：“未来若文某家庭内部出现任何纷争，万某将不承担任何责任。”交易当天，万某便全额支付了购房款项，文某也随即完成了房屋的交付，自此，万某及其家人便在此安居乐业。

回溯至2000年初春，该房产的产权证书由建筑公司成功申领，并登记在了文某的名下。而到了2006年的金秋，建筑公司再次行动，为这处房产办理了土地使用权证，但出人意料的是，这次直接将使用权人登记为了万某。时光荏苒，至2015年，万某与文某曾两度尝试前往不动产登记机构办理产权过户手续，遗憾的是，由于文某离婚后的复杂家庭状况，加之李某的身份证件信息与户籍登记存在出入，导致过户流程屡次受阻，未能如愿完成。

岁月流转，2019年的春日里，万某不幸离世。随后，其法定继承人多次向文某提出请求，希望他能协助完成房产的过户手续，但均遭到了文某的婉拒。时间来到2023年的初夏，万某的继承人们终于决定诉诸法律，一纸诉状将文某及其前妻李某告上法庭，请求法院判令二人协助办理该房产的过户登记手续，以维护自身的合法权益。

02、案件裁判

经法院深入审理并综合考量，确认文某已将房产售予万某，双方签署了购房协议且万某已全额支付款项，此后万某及其家人一直在此居住，时间跨度超过二十年之久。尤为关键的是，该房产的土地使用权证书已正式登记在万某名下，彰显了其法律上的权利地位。

尽管文某与李某在离婚协议中明确了将房产赠予女儿的意愿，但这一内部约定并未能证明在万某购房之际，他已知晓并受此约束。此外，从过往记录来看，文某不仅未曾阻止万某入住，还曾主动配合过房产过户的相关程序，且从未对外宣称自己无权处置该房产。这一系列行为，为万某在购买及实际占有房产时，构筑了合理的信赖基础，符合善意取得的法律要件。

据此，法院依法作出终审裁决，判定万某在购房及实际占有过程中的行为是出于善意，依法享有该房产的所有权。因此，责令文某与李某需配合万某的继承人完成房产的过户登记手续，以确保法律权利的顺利转移。

面对一审的判决结果，文某与李某表示异议并提出了上诉，但二审法院经过全面复审后，认为原判事实清楚，适用法律正确，遂依法驳回了两人的上诉请求，维持了一审法院的判决结果。

03、法官评析

善意取得原则，作为法律体系中一项重要制度，其核心在于当行为人未经授权处置他人财产时，若受让人在交易过程中保持真诚无欺的善意态度，则依法可确立其对该财产的合法所有权。在司法实践中，尤其是在房地产市场，频繁出现的“一房多售”现象严重侵害了购房者的权益，成为亟待解决的问题。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条条款，明确将善意取得制度扩展至不动产交易范畴，旨在构建一道坚实的法律屏障，以最大限度地捍卫善意第三方的利益。根据此条款，要构成善意取得，必须同时满足三大核心要件：一是受让不动产时，受让方需保持完全的善意；二是交易价格需符合市场合理水平；三是对于依法需登记的不动产，已完成登记手续，或对于无需登记的不动产，已实际交付至受让方手中。

针对本案具体情况，尽管涉案房产尚未完成过户登记手续，但考虑到交易发生在2002年7月这一时间节点，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》中的第一条原则，对于民法典实施前已发生的法律事实所引发的民事争议，应优先适用当时的法律及司法解释，除非另有特别规定。而回溯至当时，相关法律及司法解释并未将登记作为善意有偿取得不动产的必要条件。

综上所述，法院审慎认定万某在本案中系以善意且支付合理对价的方式取得涉案房产，其基于合法交易行为所享有的权益应当受到法律的保护。至于李某或其他因文某擅自处置房产而遭受损失的权利人，其损失应由文某个人承担赔偿责任，以体现法律的公正与公平。

法条链接

▲《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。