第一部分  “借名买房”的诱因和纠纷现状

2016年12月30日，西安市人民政府出台《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》<市政发〔2016〕60号>，“自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）”。

2017年4月18日，西安市人民政府出台《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》<市政发〔2017〕23号>，将市政发〔2016〕60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后需满2年方可上市交易（买卖、赠与）。同时，对于按揭贷款首付款比例也进行了限制。

此后，限购政策的施行导致“借名买房”事件频发，而由于“借名买房”本身蕴含的法律风险，相应的纠纷也于2020年出现激增。

，陕西省因“借名买房”而起的诉讼案件自2001年-2016年这五年只有1件，但自2017年-至今近五年合计高达229件。

“借名买房”只是引发纠纷的源头事件，但当“借名买房”发生在不同的案件背景下起诉的案由也有所不同。占比最高的案由是“物权纠纷”中的“所有权确认纠纷”。

第二部分  陕西省、北京市关于“借名买房”的司法判例

以下选取4个典型的“借名买房”司法判例，其中前三个案例分别来自于西安市新城区法院、西安市中院和陕西省高院，第四个案例来源于北京市第三中院。

让我们看看法院系统尤其是陕西省法院对“借名买房”效力的认定思路：

Ⅰ. 案例1：孙某与王某物权确认纠纷案（案号：[2020]陕0102民初2548号；审判机关：陕西省西安市新城区人民法院；审判员：胡九红）

【基本案情】2011年4月，孙某与王某签订协议，约定孙某以王某名义买房，其后，孙某按约定支付了购房款并实际装修、入住。王某在孙某不知情的情况况下擅自用涉案房屋办理抵押贷款，孙某为取回房产证自掏腰包偿还了抵押贷款20万，王某向孙某出具20万借条。随后，孙某因“借名买房”纠纷向西安市新城区法院起诉，请求确认房屋归其所有。

【法院判决】西安市新城区法院审理认为，双方签订的“借名买房”协议于法不悖、合同有效，双方均应依约履行，该房产虽登记在被告王某名下但其并未出资、居住，故被告王某不享有该房屋所有权。结合原告提供的证据，法院确认原告所述属实，并支持了原告要求确认房屋产权的请求。

【裁判观点】“借名买房”协议合法有效，确认诉争房产归实际出资人所有。

Ⅱ. 案例2：刘某文与刘某通所有权确认纠纷案（案号：[2020]陕01民终6603号；审判机关：陕西省西安市中级人民法院；审判员：姜亦君）

【基本案情】刘某文与刘某通是亲兄弟。2009年9月19日，刘某通以刘某文的名义购买未央区房屋一套，总价34.9万，首付10.9万，剩余24万办理按揭贷款。2009年12月5日，二人签署“借名买房”《协议书》，约定如下：1.刘某通已支付首付款；2.刘某通应按期归还按揭款本息，保证不给刘某文造成不良信贷记录；3.刘某通还清按揭贷款本息后涉诉房屋所有权归刘某通所有，刘某文应协助刘某通办理过户登记。

2014年3月，二人就房屋过户等问题发生争议，刘某通2014年8月之后再未支付按揭款。因双方均未偿还银行贷款，贷款银行于2017年将刘某文诉至西安市雁塔区人民法院。雁塔法院判决刘某文继续偿还本金、利息、罚息等各项费用20.4万元。2017年9月，刘某文结清全部贷款本息并开始实际使用该房屋、支付物业费等费用。

刘某通请刘某文办理房屋过户未果，遂起诉至西安市未央区人民法院。

【一审判决】西安市未央区法院认为，刘某通、刘某文存在“借名买房关系”，该行为虽然具有不正当性但并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害他人或公共利益，因此“借名买房”协议有效。

涉诉房屋所有权虽登记在刘某文名下，但实际购买人为刘某通，故应认定刘某通依法享有该房屋物权所有权。

刘应通的该违约行为并不能直接产生物权变动的法律后果，由此给刘运文造成的损害，刘运文可另行主张相关权利。

因此，判决支持了刘某通的诉讼请求，确认房屋归原告刘某通所有。

【二审判决】刘某文不服一审判决上诉至西安市中级人民法院，请求撤销一审判决。

西安市中院认为，一审认定两兄弟之间存在“借名买卖”关系并无不当。刘某通虽有中断还贷的行为但并不能直接产生物权变动的法律后果，由此给刘某文造成的损害，刘某文可另行主张相关权利。

因此，判决驳回上诉，维持原判，支持了房屋所有权归刘某通的诉讼请求。

【裁判观点】不违反法律、行政法规的强制性规定、也未损害他人或公共利益的“借名买房”《协议书》合法有效。

Ⅲ. 案例3：刘某、王某一与李某所有权确认纠纷申请再审案（[2020]陕民申2614号；审判机关：陕西省高级人民法院；审判长：朱玉红）

【基本案情】2005年，李某与王某二未婚同居并育有子女。王某一与王某二有亲属关系。李某与王某二打算购房，欲借刘某与王某一的名义买房。2011年，刘某与王某一以自己名义购房并办理按揭贷款。事后，李某与刘某、王某一因房屋权属发生争议，李某以“借名买房”为由将刘某、王某一诉至法院，请求确认房屋归属为李某所有。经审理查明，该房购房款首付和装修款均为李某支付，按揭贷款也是由李某向刘某的还贷卡转账支付。

【法院判决】法院认为，由于王某二并未举出足够的证据证明“首付款是其将个人房产转卖后”给付李某的来源事实，再结合李某提供的各种协议、银行流水、转账凭证，原一、二审法院对于李某“借名买房”的陈述予以采信并无不当，李某是涉诉不动产的真实权利人，故李某要求涉诉房屋归其所有具有事实和法律依据。因此驳回了刘某、王某一的再审申请。

【裁判观点】虽然没有签订“借名买房”协议，但结合首付款支付凭证、还贷凭证、定金协议、房地产买卖契约等证据，依然可认定“借名买房”关系成立，并确认实际出资人为房屋实际权利人。

IV. 案例4：彭某等与葛某房屋买卖合同纠纷案（案号：[2020]京03民终3761号；审判机关：北京市第三中级人民法院；审判员：杨路）

【基本案情】2016年，原告彭某借用其姑姑葛某的名义选房、购房，并支付了首付以及前期贷款。后被告葛某因家中发生继承纠纷不再认可“借名买房”的事实，而认为其与原告的关系是借钱买房。原告为维护自己的权益，遂向法院起诉，要求被告将房屋过户至其名下。

【法院裁决】审理法院认为，根据原告提交的证据，法院采信原告与被告存在“借名买房”的合同关系。但涉案房屋属于政策性保障住房，借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益。

虽然原告通过摇号也获得了购买该类房屋的资格，但其顺序排在被告之后，因此这种情况属于其利用被告的“在先资格”抢先购买涉案房屋以优先选择更好的户型，亦损害了其他购房者的合法权益，影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，因此“借名买房协议”应当认定为无效。

【裁判观点】借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，“借名买房”协议无效。

第三部分  “借名买房”的风险

- 1 - 缺乏协议，“借名买房”的事实确认难

“借名买房”多发生于具有一定信任程度的关系之间，有的是亲属，有的是好友。由于关系密切，常常没有签订书面协议，即使签订书面协议也是草草了事。当出名人不承认借名购房关系时，借名人想要举证证明“借名买房”的事实就存在一定困难。

- 2 - 出名人擅自处分房屋，借名人无法取得房屋所有权     根据房屋登记的公示原则，出名人如果不经过借名人而直接处分诉争房屋，将有可能导致善意第三人取得房屋所有权的风险。

出名人如果在房屋上设立了抵押权等物权，或因为出名人的债务问题导致房屋被查封，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护善意相对人权利。

因此，即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，依然会面临借名人无法办理房屋产权转移登记的结果。

- 3 - “借名买房”协议有效，但出名人想侵占房产不配合过户

实践中常常发生“借名买房”的出名人由于种种原因想占有房产的纠纷。本文中选取的陕西省3个案例都是如此。

当发生纠纷后，借名人想要取得房屋产权，需要带着证据去法院提起确认房屋所有权之诉，从而经历漫长的诉讼周期。庆幸的是，只要不违背法律、法规的强制性规定、不侵犯社会公共利益，“借名买房关系”一般会得到认可。

- 4 - “借名买房”协议因违反强制性规定、侵犯公共利益被认定为无效

结合本文来自北京市第三中院“彭某与葛某房屋买卖合同纠纷”来看，借名购买经济适用住房等政策性保障住房而要求确认所有权并要求转移登记的，法院不予支持。

因为，政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房，其购买对象具有专属性。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，应当依照《中华人民共和国民法典》的第153规定认定合同无效。

更悲催的是，好不容易经历一审、二审得到“借名买房合同无效”的结果，出名人既不腾房也不返还购房款及经济损失、或者对返还金额争执不定，又是另一个难以解决的纠纷。

- 5 - 出名人的购房资质受到影响   对于出名人而言，给他人“借名买房”的时候往往难以想到以后自己会有购房的需求。而允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将难以享受相应的优惠政策。待到将来有购房的需求时，因出借名义买房而得到“卖资格”的钱款，相比较流失的机会成本是得不偿失的。

第四部分  “借名买房”，如何防控风险

针对以上提出的风险，我们提出以下建议：

- 1 - 了解预购房屋的性质，确定“借名买房”是否会构成无效

为了确保“借名买房”合法有效、将来顺利取得房屋所有权，我们应先调查以下方面：

（1）欲购房屋的性质；

（2）房屋是否能够上市交易；

（3）借名购买是否违反国家政策性规定；

（4）是否对社会公共利益产生损害。 - 2 - 签订“借名买房合同”

签订“借名买房合同”，应注意以下几点需要明确约定：

（1）各方的姓名、身份信息、联系方式、借名购买意愿；

（2）“借名买房”的事实、来龙去脉；

（3）房屋所有权的归属、房屋所有权证的交付、日后转移登记事宜；

（4）违约责任。

- 3 - 保留协商、洽谈证据

保留好“借名买房”之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。可以是照片、录音、录像等。

- 4 - 保存支付购房款的支付记录、款项收据、发票等凭证

妥善保存购房款支付凭证、购房款收据、发票、契税完税证、公共维修基金缴纳凭证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。

为了在纠纷所引发的案件审判中积极举证，我们建议借名人保留全部与“借名买房”相关的证据，包括但不限于：物管缴费证据、房屋财产险保险合同、物业管理费、水电费、通信费等缴纳凭证、其他相关人员的证人证言等。

- 5 - 妥善保管房屋所有权证

建议借名人在房产证办理完毕后，直接保管房屋所有权证。

-6 - 可以让出名人将房屋抵押给借名人

为防止出名人随意转让、抵押贷款，建议可以由出名人将房屋抵押给借名人，在办理房屋过户之前，借名人最起码享有房屋的抵押权。实务中要注意借名买房合同和借款抵押合同的关系处理，可以在借名买房合同中设置专门条款。

Ⅰ. 在订立借款合同和抵押合同时，需要注意两个问题：

（1）借名人与出名人协商，把其支付给出名人的购房款、购房贷款、房屋财产险、诉讼保险、物业费、水电费等费用约定为借款，与出名人订立借款合同和抵押合同。再以该借款合同、抵押合同与出名人前往不动产登记中心办理抵押登记，设立抵押权。

（2）如果借名人想要为现有支出的首付款和其他费用的债权设立担保，可以订立一般抵押合同；如果借名人想要以现有的支出和未来一段时间连续的贷款支出和其他费用设立担保，可以订立最高额抵押合同。

（3）在合同中约定争议管辖法院，以及为解决出名人不配合办理过户引发的争议而支出的的维权律师费、评估鉴定费、保全费，及其他司法行政费用由出名人承担。

Ⅱ. 办理抵押登记时需注意：

（1）在按揭买房中，即使已经抵押房子给银行，依然可以再次抵押给借名人；

（2）借款合同需写明债务清偿期限，一般约定为办理不动产变更登记的日子；

Ⅲ. 办理抵押注销登记需注意：

（1）待时机成熟可以办理过户登记时，出名人需向银行和借名人结清债务并取得《结清证明》，方可办理办理抵押权注销登记。

（2）由于办理房屋过户登记与解押之间存在一定的时间差，因此要注意时间的衔接以及是否要设计对出名人有一定的限制约定。

第五部分  结语

随着陕西省对不动产交易的调控力度不断加大，“借名买房”的情况愈加频繁。然而“借名买房”的行为也隐藏着巨大的法律风险，合同是否有效？房子归谁所有？出名人能否按约办理房屋过户？

近年来，从图1“借名买房”纠纷激增的数据来看，如何做好风险的防范，减少纠纷的发生是借名买房人需要关心的。

令人担忧的是，近期最高人民法院公布的一起裁判案例“（[2020]最高法民再328号），判决中提到“如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长”，“放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益”。

最高院因此而在判决书中认定“《房产代持协议》无效”，判决一出舆论哗然，不少人担心今后“借名买房”的裁判风云会发生变化。

我们认为，“借名买房”本就存在许多风险，不论裁判风云如何变化，在具体操作时应慎之又慎，比如签订协议、设立抵押权、保管房产证、保存付款凭证、保留交涉过程证据等都非常重要。

毕竟买房不是小事、牵扯了巨大的投资，未雨绸缪方为上策。只要方法到位，风云变化带来的风险损失也可以降低到最小。