各类房产分割的裁判要点

无论是离婚案件还是遗产分割案件，房产分割往往都会成为双方争论的焦点。今天就让我们一起了解房子分割的特殊情况

1小产权房

在财产分割中，对于已被认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。对虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用作出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行适当补偿。 

而在具体案件中，法院会在判决伦理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

2公房承租权

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

4经济适用房，两限房的分割

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。 

对于出资方的补偿标准如何确定，对此，法院会综合考虑房屋来源、有限产权份额、首付款支付情况、贷款偿还情况、目前房屋市场价值等情况，亦可适当参考就出资方的该部分出资额，以公平为原则，兼顾双方对涉案房屋享有的权益，在低于按照夫妻共同财产分割的数额下，最终合理确定对另一方的补偿金额。

如何避免在婚姻/继承中发生不动产分割纠纷

1. 假设婚后父母想出资为夫妻一方购置不动产，欲使其成为自己儿女的个人财产，需要保留哪些证据?

依据民法典及相关司法解释的规定，在婚姻存续期间明确约定赠予夫妻一方的财产，在离婚时仍属于个人财产，并明确规定对于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的属于上述情况。需要保留父母出资的相关证明，诸如银行汇款凭证、购房期间与父母签订的赠予合同(可作公证)等。此类案件如果没保留证据，将难以认定房产到底由谁出资，对方有无出资等问题。出资方可保留银行存款、取款、转账等凭证，在整个购房交易过程中尽量不采取现金方式，保证资金来源有据可查。

2. 离婚协议上有关不动产的条款可以反悔吗?

根据民法典规定，夫妻之间关于财产分配的约定应当遵守，没有正当理由不得反悔。夫妻在协议离婚时，虽然不是法院判决离婚的，但双方签的离婚协议具有同等的法律效力，只要离婚手续办理成功，双方的离婚协议就具有法律效力，无法定事由双方不得反悔。因此，离婚协议、婚前协议、婚内约定等，都应当事前咨询相关专业人士，或者由他们代为起草，这样更能避免因协议无效或协议分配不公的法律风险。

3. 遗嘱订立前后的《遗产放弃声明》或《财产分割协议》是否能阻却遗产纠纷，作出相应放弃继承的承诺是否能反悔？

目前业内主流观点认为，在继承开始前，继承人作出放弃的意思表示，放弃的是继承期待权。在查明非因欺诈、胁迫等违法法律规定而作出外，一般认定为当事人的真实意思表示，不能反悔。但笔者同时要提醒大家注意，放弃声明是单方意思表示，在继承还没开始前作出，在继承开始后反悔，也属于法律规定可单方撤销的法律行为。因此，若要保证行为人反悔无效，则建议在继承未发生前，由继承人共同订立《财产分割协议》，同时该分割约定与遗嘱分配条款相互印证。这样，既能防止继承人之间因分配问题引起纠纷，又能避免放弃继承权利的继承人反悔导致二次纷争。

结语

因此，在构建资产体系与传承体系时，我们应该从横向与纵向的角度去思考与做顶层设计。从不动产的资产性质，特点，优劣，与家庭（家族）资产体系的关系分析，与其他财产类型进行类别。其中最为关键是，在作出资产配置决策时，优先关注未来家庭（家族）成员的婚姻、事业、传承等法律行为有可能导致的财产变动的风险。在此过程中，没有所谓的零风险方案，只有长期可持续性的法律构建才是避免风险的最优选择！

万物之始，大道至简，衍化至繁。