【PWM持证人原创】深度剖析“房产税（试点）”政策，读懂第三次分配内核

2021-09-26

房产税在我国的历史发展

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月28日，上海重庆首先开始房产税试点改革，在2018年明确了扩大个人住房房产税改革试点范围，广州、天津、苏州、杭州、南京等地也成为试点。

最近几年，我国房地产税的推进停停走走。2019年，房地产税一度呼之欲出，当年全国人大在“两会”期间表示，2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，其中就包括房地产税法。不过，2019年不仅没有完成房地产税立法，而且推进过程开始明显放缓，2020和2021年的《政府工作报告》，对于房地产税只字未提。最近财政部提出要在十四五期间“积极稳妥推进”，预示着一度暂缓的房地产税立法将被重新激活。

国外房产税的发展

从世界范围看，房地产税是一个历史悠久的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。

目前，许多国家都开征了不同形式的房地产税。OECD的38个成员国中，除比利时、以色列外，其他国家都开征不同形式的房地产税；欧盟27个成员国中，只有马耳他、塞浦路斯没有开征房地产税；G20成员国中，只有南非没有开征房地产税；金砖国家中，也只有南非没有开征房地产税；经济转型国家中大多征收房地产税。

不同地区的税率也是存在差异的（如下图表

国家（地区）税率结构
美国	各州自定，以支定收，每年不同，2020年各州税率范围为0.30%~2.21%
英国	价值决定税率，1%~3%
日本	用途和价值决定税率，0.3%~1.4%
中国香港	以支定收，1999年后为5%
中国台湾	土地税：价值决定税率，10%~55%；房屋税：用途决定税率，1.2%~5.0%

从世界各国房地产税制的情况看，房地产税主要有如下特点。

1、没有一个公认的房地产税模式。	世界各国的房地产税制唯一保持基本一致的是征税对象，征税环节和征税周期。在其他方面，例如税种的名称，税率（税额）等各方面都相差很大，有的国家甚至是将房地产等其他财产综合在一起征收征收净财富税。
2、房地产税的根本目的是保障政府收入，但房地产税收入占税收总收入的比重也相差较大。	2018年，OECD成员国财产税（含房地产税）收入占税收总收入的比重平均为5.48%，超过10%的有5个国家，分别是加拿大，美国，英国，韩国，以色列。
3、既有将房产和土地合并开征房地产税的，也有将土地和房产分开课税的，还有对不同类型房地产分别开征的。	在OECD成员国中，将土地和房产合并征收房地产税的国家有19个，分别是加拿大、美国等。
4、计税依据呈多样性。	有按房地产价格（价值）为计税依据征收的，也有按房地产面积、租金为计税依据征收的。
5、少数国家有税收优惠政策。	开征房地产税的国家一般很少对个人住宅给予优惠政策，但也有极少数国家有不同形式的税收优惠。

国内房产税或将明年进入立法程序

政策，是房地产行业最大的不确定性。今年前7个月，房地产行业出台的调控新政多达300多次，包括限购限贷，限拿地金额，学区房改革，二手房停贷，出台指导价，整治房地产秩序等等。8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质；

禁止了房企动用“马甲公司”抢地。

2、严查竞买方资金来源，竞买方必须有自有资金；

明确股东不得违规对房企提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，并建立购地资金来源审查制度，相当于把三道红线管控延伸到土地市场，不允许房企乱上杠杆。

3、溢价率不得超过15%；

这是在警告地方政府，以后土地溢价上限是15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

房地产税涉及政府、房地产相关产业和广大城镇居民的切身利益，影响重大，出台会十分审慎。财政部高层最近几次关于房地产税的讲话均为“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。乐观估计，房地产税最快明年能够进入立法程序，“十四五”末有可能在人大通过立法程序，之后正式颁布施行。但不排除部分省市继续推进试点的可能性。未来在较短时间内，试点城市会修改原有方案，大致按照“宽税基+低税率+个人免征面积”设计新的方案。新的方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行方案低。鉴于免征面积会达到较高水平，中高收入群体可能成为主要的纳税人。

如下图为上海、重庆房产税试点的规定

在本文最后，附上上海市房产税如何合理避税的一些小技巧（仅供参考，具体情况需具体分析）。

如何避免房产税（根据《上海市开展对部分个人住房在征收房产税试点的暂行办法》为例）

1、根据《上海市开展对部分个人住房在征收房产税试点的暂行办法》(以下简称“暂行办法”)，房产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。而居民家庭是以夫妻双方及未成年子女为单位的。	若尚未购买房产的男女朋友正准备购房结婚，且婚后有计划再行购买房屋的，则双方可以单独购买一套房屋后再行结婚，如此该家庭即可拥有两套房屋而无须支付任何房产税。
2、根据房产税暂行办法规定，居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，可免予征收房产税。	“合并计算的家庭全部住房面积”为居民家庭新购住房面积与之前购买的住房面积的总和。同时，该家庭中若有成年子女共同居住的，且该子女无住房的，可计入该居民家庭计算免税住房面积。子女已成年的家庭欲再行买房的，最好在其子女购买独立使用的房屋之前进行买房，如此可拥有更大住房面积而避免缴纳多余的房产税。
3、对于上海市居民而言，房产税的征收重点为“新购”且“第二套”。同时房产税暂行办法亦明确规定，居民家庭在新购一套住房后的一年内出售其原有的唯一一套住房的，其新购住房已按暂行办法征收的房产税，可予全部退还。	若为上海人，名下有两套房屋，可以在其中一套的产证上除名（采用赠与或者买卖的方式）。则其在新房购买后一年内出售原有的用房即可享受上述免征政策，退还已交的房产税。
小结

房产税在之前就一直断断续续被提及，今年再次被重提，是由于国内疫情控制好，经济持续复苏，实现年初的预期目标压力不大，也为房地产税改革提供了较好的宏观环境。

在房产税或将来临之际，我们能提前做些什么去进行合理避税，将家族财富的流失降到最低，都是需要根据政策变动来进行思考和行动的。根据上文谈及到的，即便是国外的房产税政策也是存在着差异，而国内，目前进行的房产税试点城市的政策也各不相同。随着房产税的试点全面展开，与第三次财富分配的理念相结合，可以窥见今后市场投资动向的新趁势，房地产投资或将受限，金融资产投资相对利好，慈善与信托业务将迎来新的春风。随着国内外形势与政策变化，国内私人财富的结构比例、收入比重、投资比率等都将产生深刻影响。与时俱进，提前做好财富保全与传承规划至关重要！

附目前国内不动产过户涉及的税

1、增值税	法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，在产权过户时均免征增值税。反之，则一般按取得的全部价款和价外费用，以5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
2、个人所得税	根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定：“以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；……”。若并不属于以上情况或另有规定的，则按应纳税所得额x20%缴纳个人所得税
3、土地增值税	根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
4、印花税	对个人销售或购买住房暂免征收印花税。住宅免征，非住宅征收。
5、契税	根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）的规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
6、遗产税（国内暂时没有）	目前我国暂时还没有遗产税，但关于遗产税的消息层出不穷。想要了解更多关于遗产税的详情可以点击以下链接进行了解如何实现传承规划的弯道超车，该文章已详细介绍有关遗产税的最新资讯。
7、房产税（目前国内试点城市存在）	上文已谈及。

寄语

不畏浮云遮望眼,只缘身在最高层。