当前，“以房养老”成了不少人养老的保障方式，老年人将名下房屋转让给子女或亲属，通过房产置换赡养。但是，如果子女获赠房屋后不履行赡养义务，或者子女去世后家庭结构发生变化，老年人的权益又如何保障，应当如何维权呢？

近期，最高法发布一起提级管辖典型案例

“房屋转让托付养老纠纷案”

法院最终裁判：撤销赠与

在2021年的初春二月，张某和她的爱女秦某签署了一份特殊的《承诺函》。文件中清晰记载：“作为母亲的张某，决定将她名下的特定房产，无偿赠予其女秦某，但条件是保留自己在世时在这套房屋内长久居住的权利。作为接受者的秦某，也郑重地承诺，一旦接受这份赠予，她将承担起照顾和善待母亲张某，直到其老去的一切责任，并确保张某能在该房产中安享晚年。”双方均在这份文件上郑重地签下了自己的名字，并加盖了手印。

随后的三月，张某与秦某又签订了一份《赠予协议》，正式将这套房产的所有权转至秦某名下，并在当天完成了产权过户手续。不过，需要指出的是，这次过户并未涉及到居住权的登记。

然而，世事难料。仅仅两个月后，秦某与第三方朱某签订了一份房产买卖契约，决定将这套房产出售给朱某。但由于涉及到的产权争议，这套房产被法院采取了保全措施，导致无法完成网签和后续的不动产转移登记。面对这样的困境，朱某选择将秦某告上法庭，要求解除买卖合同。法院经过审理，最终判决解除合同，并要求秦某退还朱某支付的定金，同时支付违约金和居间服务费。这一判决已经正式生效。

面对这样的结果，张某选择站出来维护自己的权益。她认为，这次的赠予是附带有条件的，秦某必须履行对她的赡养义务，并确保她在该房产中的永久居住权。然而，秦某并未履行这些义务，反而将房产出售。因此，张某向法院提起诉讼，要求撤销这次赠予，并要求秦某归还房产，同时协助办理所有权的变更登记手续。

提级管辖情况：此案最初被北京市房山区人民法院接纳并进行了审理。在审理过程中，该院通过深入研究和检索发现，全国各级法院以及北京地区内的基层法院在处理涉及附义务赠与合同变更、撤销的类似案件时，对于相关法律规定存在不同的理解和解释，导致了裁判标准的多样性。

鉴于北京市房山区人民法院的深入分析和认识，他们认为，随着人口老龄化趋势的加剧，养老纠纷日益增多，为了更有效地解决涉及房屋转让托付养老类的纠纷，有必要统一此类案件的裁判尺度。因此，他们向北京市第二中级人民法院提出了提级管辖的申请。

北京市第二中级人民法院在接到申请后，进行了认真的审查。他们认为，此案确实符合提级管辖的相关规定情形，因此，在2023年3月29日，北京市第二中级人民法院作出了裁定，决定提级审理此案。

裁判结果：

北京市第二中级人民法院审理后认为，本案的争议焦点有二：一是案涉《承诺书》与《赠与合同》的关系如何认定？二是张某主张撤销案涉赠与是否具有事实和法律依据？

关于争议焦点一，张某与秦某签订的保留居住权益赠与的《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。秦某与张某另行签订的《赠与合同》在形式上为制式合同，结合其签订时间，应属配合房屋过户所为的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容，二人之间就案涉房屋赠与的真实意思及权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。

关于争议焦点二，根据前述争议焦点的论述，张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为秦某对张某尽到赡养义务，并确保其对案涉房屋的居住权益。而秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同，出售案涉房屋，构成对赠与合同所附义务的违反，故张某主张撤销赠与的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。判决后，当事人均未提起上诉，一审判决发生法律效力。

典型意义：

在当前社会，随着“以房养老”模式逐渐成为重要的养老策略，涉及“房屋转让托付养老”的法律争议日益凸显，尤其以父母对子女保留房屋居住权的赠与合同纠纷为突出案例。这类纠纷的核心在于附义务赠与合同的变更与撤销问题，在法律实践中，由于缺乏明确的标准，导致裁判结果存在分歧，这对老年人的合法权益构成威胁，也影响到了家庭关系的和谐。

为了解决这一问题，北京市第二中级人民法院决定对该案进行提级审理。在审理过程中，法院明确了保留房屋居住权赠与合同纠纷的法律适用规则，即当双方首先签订了附义务的赠与合同，并在后续办理房屋所有权变更登记时再次签订赠与合同，若赠与合同的内容与先前的附义务赠与合同中的赠与部分相同，且当事人主张原附义务赠与合同未变更且仍具有法律效力时，法院应予以认可。同时，若赠与合同中约定赠与人将房屋赠与受赠人，但赠与人仍可继续居住使用该房屋直至去世，而受赠人在接受赠与并办理过户后，却与第三方签订房屋买卖合同出售该房屋，此时赠与人主张撤销赠与的，法院也应予以支持。

该案的裁判结果生效后，北京市第二中级人民法院认为其具有较强的典型性和指导意义，遂向上级法院——北京市高级人民法院申请纳入北京法院系统的参阅案例。经过北京市高级人民法院审判委员会的深入研究和讨论，最终决定将该案作为北京法院第三十批参阅案例，并向辖区内各级法院公布了上述裁判规则。这一举措不仅统一了北京市各级法院在保留房屋居住权赠与合同纠纷案件中的裁判尺度，也为全市法院处理类似案件提供了有效的指导和重要参考，进一步彰显了法律在保障“老有所居、老有所养”方面的鲜明价值导向。