【裁判要旨】

夫妻一方为被执行人，法院可以对夫妻共同所有的房屋进行整体拍卖。整体拍卖时，应及时通知共有人，并从强制拍卖所获得的执行款中保留共有人的共有财产份额。

【基本案情】

一、李某与单某栋系夫妻，婚后购买案涉房屋登记在李某名下。

二、依据宁某飞诉李某等民间借贷纠纷案的本院（2017）吉04民初61号的生效判决书，李某为该案金钱给付的债务人，案件进入执行程序后，辽源中院做出（2019）吉04执恢37号民事裁定书，裁定拍卖案涉房屋。

三、单某栋作为案外人提出执行异议，辽源中院做出了（2019）吉04执异69号执行裁定书，以房产证没有明确是否存在共有人（单某栋）为由支持了单某栋的异议请求，中止对案涉房屋的执行。宁某飞不服，遂向辽源中院提起执行异议之诉。

四、辽源中院审理认为，单某栋对案涉房屋所提出的共有权利主张，不能排除人民法院的强制执行，故判决准许对案涉房屋继续执行。

五、单某栋向吉林高院上诉。吉林高院审理后，驳回其上诉，维持原判。

【裁判要点及思路】

本案的争议焦点：夫妻一方为被执行人，法院能否对夫妻共同所有的房屋进行整体拍卖？最高法院的裁判要点如下：

1.案涉房屋虽登记在李某个人名下，但系李某与单某栋婚姻关系存续期间取得的财产，因宁某飞并无其他证据足以证明案涉房屋属于李某个人财产，故可以认定案涉房屋系李某与单某栋的夫妻共同财产。

2.夫妻共同所有之财产，在无相反约定的情况下，应视为夫妻共同共有而非按份共有。案涉房屋系不可分割之物，单某栋可就房屋变现后的价款主张保留其份额，但其直接就房屋主张排除执行的主张不能支持，换言之，法院有权对案涉房屋进行整体拍卖。

【实务要点总结】

1.根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条第一款“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封”。

2. 房屋不属于可以分割查封处置的财产，这是基本法律原则。除非房屋产权证上显示房屋所有权人是按份额共有房屋，法院可以仅查封、处置一定份额的房屋。否则，分割查封处置房屋，将严重贬损房屋价值，且极难成功处置房屋，导致被执行人有财产却迟迟无法变现，申请执行人以及申请执行人其他债权人的合法权益无法保障，法院积累执行案件，加剧执行难问题。因此，在执行过程中，如房屋登记显示为被执行人一人所有，法院应当整体处置被执行人名下的房屋。如该房屋属于夫妻共同财产，则应同时为共有人保留在共有财产中享有的份额，即为共有人保留50%的拍卖款，绝对不是仅仅处置50%份额的财产。

3. 在法院裁定强制执行共同房屋后，被执行人的配偶可在法院指定的期限内协议分割财产或提出析产诉讼。其中，该配偶提出析产诉讼的，法院应中止执行。该配偶协议分割财产的，不得对抗法院对被执行人在夫妻共有财产中应享有部分的执行。

【相关法律规定】

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)

第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产。

2.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

3.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)

第十条 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

【法院判决】

本案中，原审法院查明，案涉房屋是单某栋和李某婚姻存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产。案涉房屋既有单某栋的财产份额部分，亦有李某的财产份额部分。宁某飞根据生效判决请求执行李某对案涉房屋的财产份额，单某栋虽然是案涉房屋的共同共有人，但其共有份额可通过分割标的物的方式实现，亦可通过在案涉房屋变价后保留相应价款的方式实现。单某栋以其系案涉房屋的共有人为由,主张排除人民法院的强制执行，缺乏事实和法律依据；原审法院对单某栋的主张未予支持，并无不当。

延伸阅读

案例1: 周某、沈某景执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书【最高人民法院（2020）最高法民申1543号】

最高法院认为：鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，原二审法院认为“人民法院继续执行涉案房产，案外人周某将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，其权益不会受到损害”，理由并无不当。因案外人周某只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。案外人周某及被执行人沈某景没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人即本案的案外人周某，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人周某的共有财产份额。

案例2: 刘某、罗某穗民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院（2020）粤执复141号】

广东高院认为：执行程序中对被执行人与他人共有的不动产的处置，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。涉案房屋登记在刘某和丁前春名下，广州中院认为按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，决定对涉案房屋采取整体拍卖；广州中院亦表明，丁前春非本案被执行人，执行中仅对刘某所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，对丁前春享有的优先受偿权给予保护。因此，广州中院经异议审查决定整体拍卖涉案房屋的执行行为并不违反法律和司法解释规定，刘某要求广州中院改为按份额拍卖的复议请求，本院不予支持。

案例3: 颜某贞、袁某生合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院（2019）粤执复349号】

广东高院认为：颜某贞复议要求执行法院对四宗涉案财产中属于被执行人所有的50%份额进行拍卖，不同意整体拍卖。对此，执行法院准备拍卖的四宗财产，经生效法律文书认定为颜某贞与被执行人的夫妻共同财产，颜某贞对涉案财产享有50%权益。因房屋和车辆均为不可分物，执行法院对共有物的拍卖在实践中通常有两种处置方式，一是拍卖共有份额，二是整体拍卖后保留相应的拍卖价款份额。执行法院有权选择采用更有利于执行标的变现的处置方式，以便快捷地实现执行目的。现执行法院认为涉案四宗财产难以作实物分割或因分割会减损价值，故裁定整体拍卖并将拍卖净值中50%作为袁某生的个人财产进行处置，另外50%作为颜某贞的个人财产预留，这种处置方式是执行法院根据案件的实际情况所选择的执行方式，未违反法律规定，并无不当。

来源：公众号“私人财富管理师PWM”