【PWM持证人原创】高院案例｜案外人“以租抵债”，能否排除法院强制执行效力

2021-10-11

很多时候，原告拿到胜诉判决，被告对法院生效文书视而不见，故意拖延不予履行，原告只能借助法院强制执行力维护自己的合法权益。
当人民法院因申请执行人的申请，准备拍卖被执行人名下房产以清偿债务时，却有案外人站出来提出异议，主张其与被执行人之间存在“以租抵债”的租赁合同，其享有租赁权并可依据租赁合同继续使用该房产。

司法实践中，不少案外人手持这样“以租抵债”的租赁合同，要求以此“租赁权”排除法院的执行行为。案外人能否达到阻却房产移交继续占有的目的？案外人与被执行人的真实意图又是什么呢？看高院真实案例为您一一呈现。

实务判例：根据江苏省高级人民法院(2020)苏民终315号民事判决书，交通银行南通分行与天某大酒店等金融借款合同纠纷一案，南通中院于2019年6月15日作出（2018）苏06民初263号民事判决，诉讼中同时查封了天某大酒店所有的位于上海市（权证号虹20××42）房地产。
判决生效后，天某大酒店未按期履行生效法律文书确定的义务。2019年8月27日，南通中院作出（2019）苏06执118号之一执行裁定并发布公告：拍卖、变卖被执行人天翔大酒店所有的位于上海市（权证号虹20××42）房地产。2019年9月8日，案外人远东某公司对涉案房产提出异议。
法院审理中查明，2010年12月24日，天某大酒店、灏某公司、远东某公司三方签订《房屋租赁协议》，灏某公司向远东某公司借款1.03亿元用于支付股权转让款，经三方协商确认，该笔款项用于远东某公司支付租用天某大酒店租期为20年的租赁款。
远东某公司提供的《房屋租赁协议》与天某大酒店和交通银行南通分行签订的《最高额抵押合同》订立于同一天，即2010年12月24日，远东某公司提供的证据无法证明租赁在抵押之前。
裁判要旨：根据远东某公司提交的《房屋租赁协议》以及相关付款凭证，远东某公司并非直接向天某大酒店支付租金，而是用其向灏某公司的借款抵偿租金，而灏某公司向远东某公司所借款项却是用来偿还其对天某大酒店所欠的股权转让款。
本案实为天某大酒店、灏某公司与远东某公司三方签订的以租抵债协议，且租金与股权转让款亦存在混同，不能视为远东某公司已经足额支付租金。
从案涉房产的移交占有情况看，《房屋租赁协议》签订后，远东某公司当时并未实际占有租赁房产。
以租抵债协议的本质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，亦不得对抗抵押权人对涉案房地产行使抵押权。
因此，江苏省高级人民法院维持南通中院一审判决，终审判定案外人远东某公司对案涉房产不享有足以排除法院强制执行的权益。
律师评析：“以租抵债”的租赁合同，在形式上与传统意义上的租赁合同非常相似。表面看案外人与被执行人之间存在租赁合同法律关系，但其实质是以房屋的使用权抵偿欠款的合同之债。
在此种法律关系中，案外人对于被执行人来讲，其本质上也是一般债权人。如果在执行过程中认可“以租抵债”合同的优先性，就会影响申请执行人等其他债权人债权的实现，违背民法公平原则。
申请执行人权利的实现，时常会因案外人异议而停滞不前。重大、疑难执行案件律师团队建议您：在与案外人针锋相对时，明确执行查封生效时间至关重要。因为，发生在查封生效之后的阻却事由，大多都会以败诉而告终。