2021年7月26日，广州市不动产登记中心为家住越秀区的李女士颁发广州第一张居住权登记证明，此后两天又连续发出3张居住权登记证明，标志着广州市居住权登记正式落地。

居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一种用益物权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，对保障特定弱势群体“居者有其屋”具有重要意义，兼具稳定性和灵活性，有利于最大限度地发挥房屋效用。

需要注意的是，根据《民法典》第三百六十九条、第三百七十条的规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

房屋设立了居住权后可以正常出售、转让、抵押、继承，居住权人仍享有房屋的居住、使用权。因此居民个人购房时也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

口头约定不能确立居住权

继承人能否请求确权分割设有居住权的房屋

该案件系在民法典实施前发生，当时居住权概念未明确，现在《民法典》物权编已规定居住权制度，并明确居住权人享有占有、使用他人住宅的权能，但居住权并不影响因继承权转换而来的所有权，李乙、李丙、李丁作为李某的法定继承人，有权对设有居住权的房屋请求确权分割。

由于居住权的设立不影响房屋的继承、转让或抵押权设立等处分行为，除遗嘱对同一住宅设定不同居住权人影响居住权的设立外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承均不影响设立居住权的遗嘱，其他遗嘱与设立居住权遗嘱相抵触的情况极少。因此，除了建议权利人尽量在生前设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱进行公证。

遗嘱设立居住权不采取登记生效主义

通过上面的案例2可以得知，居住权是自登记时才设立。但基于遗嘱继承的特殊性，通过遗嘱设立居住权，应根据《民法典》第二百三十条、第一千一百二十一条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承从被继承人死亡时开始。那么通过遗嘱设立居住权的，应自继承开始时设立。即通过遗嘱设立居住权不采登记生效主义，若要对抗善意第三人，居住权人可在取得居住权后向登记机构申请居住权登记，以公示自己的居住权，维护自身合法权益。

遗嘱执行人

《民法典》第1145条设定了遗嘱执行人的角色。遗嘱执行人的任务在于监督和保障遗嘱人最终意思的执行。为执行遗嘱的需要，其在遗嘱人遗嘱所做限制的范围内具有处分权。遗嘱设立居住权的情形，由于未经登记尚未设立居住权，仅有债权效力（在我国目前关于继承的法律法规仍未对此有更精细的规定）。日本判例则认为，遗嘱执行人申请以被继承人名义协助申请居住权设立登记即可。

在我国遗嘱执行人可以协助进行居住权的登记。

遗产管理人

《民法典》规定继承开始后，遗产管理人为遗嘱执行人。没有遗嘱执行人的，由继承人推选遗产管理人。未推选的，由继承人共同担任。

侯耀文遗产继承纠纷案和季羡林遗产纠纷案，为我们展示了这样一种情况，被继承人死亡后，遗产在被分割前，极有可能处于一个不稳定的状态，会因为权属不明、无人管理甚至是故意侵占等因素，使本应享有遗产的法定继承人、债权人、受遗赠人或遗嘱继承人等利益方的权益受到侵害，进而产生众多遗产纠纷，甚至对簿公堂。《民法典》新增加的遗产管理人制度填补了原《继承法》在遗产管理方面的立法空白，为公民的财产有序传承提供了更加完善的法律基础。某程度上，遗产管理制度能更好保障遗嘱中设立的居住权顺利实现。但遗嘱只是居住权设立的其中一种方式，因遗嘱由订立到生效期间的变化风险，可能会导致遗嘱生效与条款效力存疑，也可能会间接导致居住权的效力存疑。因此，建议无论是通过合同订立或遗嘱设立均应进行居住权登记，以防止日后纷争。

居住权基于其的特殊性，未来很可能会被很大范围的使用，例如离婚财产分配，在居住权模式下，离婚后一方可赋予另一方居住权，对方只能居住，不能用于抵押贷款，更不能用于出售，这为离婚财产冲突提供了新的选项。再例如以房养老，老人可以签订“以房养老”协议的同时，保障自身的居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺。居住权由于一旦设立生效，就会在约定期限内生效，这个约定可以是直到居住权人死亡后才停止，因此设立居住权内容的时候需要谨慎。

如何保障居住权的合法生效及落地实现，可以搭配相关制度工具，例如上文介绍的遗嘱执行人和遗产管理人，还有意定监护制度、遗嘱信托等相关制度进行筹划，以确保在同一物权中实现所有权与用益权同时异化并存又相互制衡共生，最大限度提升法律多元体系的价值空间。未来，高质养老、社区养老、慈善养老…的应用场景已经到来，构建配套的法律保障体系需要我们整个法律生态圈共同努力！

”4寄语“

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。